Zahlreiche Immobilienerben müssen vorerst auf Antrag keine Erbschaft­steuer mehr zahlen. Dies betrifft diejenigen Erben, die eine geerbte Immobilie verkaufen oder eigenes Vermögen einsetzen müssten, um die Steuer­schuld zu begleichen. Gleiches gilt im Falle einer Immobilien­schenkung. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Bezug auf ein Urteil des Bundes­finanzhofs (BFH, Az. II B 46/13).

Das oberste deutsche Steuer­gericht hatte entschieden, dass der Vollzug eines Erbschaft­steuer­bescheides wegen eines beim Bundes­verfassungs­gericht anhängigen Verfahrens zum Erbschaft- und Schenkung­steuer­gesetz auf Antrag auszusetzen oder aufzuheben ist, sofern der Steuer­pflichtige neben dem erworbenen immobilen Vermögen nicht auch noch flüssige Mittel wie Bargeld erbt, um die Steuer zu begleichen. Haus & Grund rät allerdings, genau zu kalkulieren, ob sich der Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheides lohnt. Sollte nämlich das Bundes­verfassungs­gericht das entsprechende Gesetz für verfassungs­konform halten oder lediglich für die Zukunft verwerfen, müssten auf die fällige Erbschaft­steuer zusätzlich sechs Prozent Zinsen pro Jahr gezahlt werden.

Der Fall: Eine geschiedene Ehefrau hatte von ihrem verstorbenen Mann eine lebenslange monatliche Rente von etwa 2.700 Euro geerbt. Das Finanzamt forderte hierfür Erbschaft­steuer in Höhe von 71.000 Euro, die zunächst entrichtet wurden. Im anschließenden Einspruchs­verfahren machte die Erbin unter Hinweis auf einen Vorlage­beschluss des BFH zur Erbschaft­steuer (Az. II R 9/11) die mögliche Verfassungs­widrigkeit der Erbschaft­steuer geltend und beantragte die Aussetzung der Vollziehung der Erbschaft­steuer­festsetzung. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab. Der BFH entschied hingegen, dass die Vollziehung des Erbschaft­steuer­bescheides auszusetzen ist, da an dessen Rechtmäßigkeit ernstliche Zweifel bestünden und der Steuer­pflichtige eigenes Vermögen einsetzen oder die erworbenen Gegenstände veräußern oder belasten müsse, um die Steuer zahlen zu können.

Quelle: Haus & Grund

Link: http://www.hausundgrund.de/presse_1024.html

Niedrige Hypothekenzinsen: Chancen und Risiken...

Die historisch niedrigen Hypothekenzinsen verleiten so manchen zum unüberlegten Kauf einer Immobilie. Vor etwa 10 Jahren veranschlagte man, dass ein Darlehensnehmer langfristig eine Belastung von 8% Zinsen und 1% Tilgung, also eine Annuität von 9% bedienen können muss. Der monatliche Aufwand für ein Darlehen über 100.000 € wurde infolge mit 750 € veranschlagt. Die kalkulatorische Laufzeit betrug 27,5 Jahre. Würde man jedoch heute bei einem Zinssatz von z.B. 2,8 % weiterhin nur 1% tilgen, wäre die Laufzeit 47,7 (!) Jahre. Um weiterhin in 27,5 Jahren das Darlehen zurück gezahlt zu haben, ist jetzt eine Tilgung von 2,4% (!) erforderlich, die Annuität beträgt dann 5,2%. Warum dem so ist? Weil nur im ersten Jahr die Tilgung 1% beträgt, danach fällt der Zinsaufwand, und die Tilgungsrate steigt. Deshalb spricht man auch von einer „anfänglichen Tilgung von x% zzgl. der ersparten Zinsen“. Wäre dem nicht so, dann würde eine 1%ige Tilgung eine Laufzeit von 100 Jahren bedeuten. Weil bei einem höher verzinslichen Darlehen im Zuge der Tilgung die ersparten Zinsaufwendungen höher sind als bei einem niedrig verzinslichen, muss die Tilgungsrate in diesem Fall höher sein, um in gleicher Zeit das Darlehen zu tilgen.

Übrigens: Beläßt man die Annuität weiterhin bei 9% (in diesem Falle 2,8% Zinsen und 6,2% Tilgung), ist das Darlehen bereits nach 13,3 Jahren, also schon in der Hälfte der früheren Zeit getilgt!
Quelle: www.bvfi.de

Regelmäßige Kontrolle nur im Herbst und in der Nähe hoher Bäume!

Vermieter sind nicht generell verpflichtet, die Regenrinnen und Fallrohre auf Verstopfungen durch Laub zu kontrollieren. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Verweis auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 24 U 256/11) hin. Nur wenn durch die Jahreszeit bedingt und durch in der Nähe des Gebäudes befindliche, hinreichend hohe Bäume mit Laub auf dem Dach zu rechnen ist, muss der Vermieter regelmäßig die Funktionsfähigkeit der Dachentwässerung prüfen. Der Fall: Die Dachrinnen und Fallrohre einer in der Nähe eines Laubwaldes befindlichen Lagerhalle wurden in einem mehrwöchigen Turnus kontrolliert. Nach einem Sommer-Unwetter entstand aufgrund einer Dachrinnenverstopfung ein Wasserschaden am Gebäude. Der Mieter verlangte daraufhin Schadensersatz. Das Gericht entschied, dass der Vermieter seine Kontrollpflichten nicht verletzt habe. Er sei nicht verpflichtet gewesen, im Sommer intensiver zu kontrollieren.

Quelle: http://www.haus-und-grund-vertrag.de

Link: http://www.haus-und-grund-vertrag.de/presse_1011.iframe,1.nl,MzY7MzY3NzQ%3D.html

Alles Neue macht der Mai: Die vom Bundestag im vergangenen Dezember beschlossene Mietrechtsreform tritt am 1. Mai 2013 in Kraft. Die Reform betrifft eine Vielzahl von Menschen, denn von den rund 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind knapp 24 Millionen Mietwohnungen.

1. Energetische Modernisierung

Die bisherigen Regelungen zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden auf eine neue Grundlage gestellt, systematisch getrennt und ein Schwerpunkt auf sog. energetische Modernisierungsmaßnahmen gelegt. Dies betrifft solche Maßnahmen, durch die Endenergie in Bezug auf die Mietsache nachhaltig eingespart wird.

Begrenzter Minderungsausschluss

Setzt der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen um, führen diese für die Dauer von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung in der Bauphase. Ist die Nutzung der Wohnung nach Ablauf von drei Monaten weiterhin beeinträchtigt, besteht die Möglichkeit zur Minderung wie bisher auch. Modernisierungsmaßnahmen, die nicht energetische Modernisierungen sind, berechtigen nach wie vor zur Minderung, wenn eine Beeinträchtigung der Nutzung gegeben ist. Auch bei energetischen Modernisierungen ist die Minderung natürlich möglich, wenn die Maßnahmen die Nutzung der Wohnung vollständig unmöglich machen und nicht bloß beeinträchtigen.

Beschleunigung von Modernisierungsmaßnahmen

Bislang konnten Mieter wirtschaftliche Härten infolge der nach der Modernisierung zu erwartenden Mieterhöhung bereits bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen und so die Durchführung der Modernisierung verhindern bzw. herauszögern. Solche wirtschaftlichen Härten werden bei allen Modernisierungsmaßnahmen (nicht nur energetischen Modernisierungen) nun erst im Mieterhöhungsverfahren nach der durchgeführten Modernisierung berücksichtigt. Vermieter können daher die Modernisierung wie geplant durchführen und damit den Substanzwert der Immobilie steigern. Ob sie infolge der Verbesserungen auch eine erhöhte Miete verlangen können, entscheidet sich erst später.

Keine Änderung der Kostenumlage

Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher auch bis zur Höhe von jährlich elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden.

Absenkung der Ankündigungspflichten für Modernisierungsmaßnahmen

Bislang mussten Vermieter den Effekt von Modernisierungsmaßnahmen durch kostenträchtige Gutachten nachweisen. Zur Darlegung der Energieeinsparung reicht künftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte aus – und zwar sowohl bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen als auch im Mieterhöhungsverlangen. Gleichwohl bestehen gewisse Hinweis- und Ankündigungspflichten des Vermieters, die Zustimmungsfristen auslösen und daher zwingend beachtet werden müssen.

WEITERE ÄNDERUNGEN:

RÄUMUNG, KÜNDIGUNG, EIGENBEDARF

2. Erleichterte Durchsetzung der Räumung
Wird das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsunfähigkeit oder auch Zahlungsunwilligkeit des Mieters beendet, summieren sich die Mietausfälle, wenn der Mieter trotzdem nicht auszieht und es auf einen Räumungsprozess ankommen lässt. Diese Ausfälle lassen sich nach Abschluss des Räumungsprozesses kaum mehr eintreiben, da die Mieter oft zahlungsunfähig sind.

Beschleunigung der Verfahren
Das Reformgesetz sieht nun vor, dass Räumungssachen „vorrangig und beschleunigt“ durchzuführen sind. Räumungsprozesse über Wohnraum werden künftig schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt.

Sicherungsanordnung für auflaufende Mieten
Wird die Räumungsklage mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete verbunden (wie meist), so kann der Vermieter den Erlass einer Sicherungsanordnung für die während des Prozesses weiterhin auflaufenden Mieten verlangen. Der Mieter muss dann für diese Mietbeträge Sicherheit (etwa durch Bankbürgschaft) leisten. Kann er dies nicht, hat der Vermieter künftig die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu beantragen und so zügig einen Räumungstitel zu erhalten.

„Berliner Räumung“ bekommt gesetzliche Grundlage
Bei einer klassischen Räumung wird der Gerichtsvollzieher die zurückgelassenen Sachen des Mieters mit hohen Kosten für den Vermieter wegschaffen und einlagern.

Bei der sog. „Berliner Räumung“ beschränkt sich der Vermieter darauf, dass er den Besitz an der Wohnung vom Gerichtsvollzieher erhält und an den Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung (oft mehrere tausend Euro) entfällt. Der Vermieter hat allerdings die Last, diese Sachen selbst zu verwerten bzw. wegzuschaffen und haftet ggf. auf Schadensersatz. Diese Möglichkeit, die bereits vom BGH akzeptiert worden ist, wird nun auch Gesetz. Damit soll Vermietern ermöglicht werden, diejenige Art der Vollstreckung zu wählen, die ihnen nach den Umständen des Einzelfalls optimal erscheint.

Erleichterte Räumung von unbekannten Untermietern
Bislang scheiterten Räumungen oft an – dem Vermieter unbekannten – Untermietern, die beim Räumungstermin angetroffen werden, da der Räumungstitel nur gegen den eigentlichen Mieter gilt. Der Gerichtsvollzieher darf die Wohnung nur dann räumen, wenn ein Räumungstitel gegen sämtliche Bewohner vorliegt. Dieses Problem wird nun dadurch entschärft, dass der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes relativ zügig auch einen Räumungstitel gegen den Untermieter erwirken kann, um die Räumung nicht übermäßig zu verzögern.

3. Kündigung bei Nichterbringung der Sicherheitsleistung
Die Kaution ist für den Vermieter ein unverzichtbares Mittel, um etwaigen Ausfällen vorzubeugen. Künftig können Vermieter das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.

4. Einschränkung der Eigenbedarfskündigung für „Münchner Modell“
Bislang sah das Gesetz vor, dass eine Eigenbedarfskündigung erst nach drei Jahren möglich war, wenn ein Mietvertrag zum Zeitpunkt der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum schon bestand und die Wohnung hiernach verkauft wurde. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach dem sogenannten „Münchner Modell“ wird der Kündigungsschutz für Mieter dadurch umgangen, dass sich Erwerber zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschließen, Wohneinheiten in erheblicher Zahl aufkaufen und dann den Eigenbedarf für die Gesellschafter erklären und kündigen. Erst hiernach werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. Künftig gilt auch beim Kauf eines gesamten Objekts durch mehrere Personen die dreijährige Frist während der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich ist.

5. Wärmecontracting
„Contracting“ bedeutet die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch spezialisierte Unternehmen. Der Contractor sorgt im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage, steigert deren Effizienz und liefert die Wärme. Die Eigenversorgung durch den Vermieter entfällt. Vermieter können künftig von Mietern die Umstellung auf das sog. Wärmecontracting verlangen, wenn dies für die Mieter kostenneutral ist, das heißt, keine höheren Kosten entstehen als bei der bisherigen Umlage der Heizkosten.

6. Örtliche Absenkung der sog. Kappungsgrenze

Die Bundesländer werden ermächtigt, eine Mietobergrenze in Städten beziehungsweise beliebten Stadtvierteln einzuführen. Entscheidet sich ein Bundesland dazu, kann die Miete in bestehenden Mietverhältnissen in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden (im Vergleich zur allgemeinen „Kappungsgrenze“ von maximal 20 Prozent). Zur Umsetzung der Ermächtigung müssen die Bundesländer allerdings noch auf diese Ermächtigung gestützte Rechtsverordnungen erlassen.

Quelle: www.focus.de

Link: http://www.focus.de/finanzen/news/gastkolumnen/hutzel/tid-30906/mietrechtsreform-zum-mai-2013-was-mieter-und-vermieter-jetzt-wissen-muessen_aid_957242.html

Weitere Änderungen: Räumung, Kündigung, Eigenbedar2. Erleichterte Durchsetzung

Warmwasserzähler bis Ende 2013 in Mehrfamilienhäusern Pflicht!

Die pauschale Abrechnung des Heizkostenanteils für Warmwassererwärmung ist ab Ende 2013 nicht mehr möglich. Die Daten müssen exakt erfasst werden, so schreibt es die Heizkostenverordnung seit neuestem vor. Falls Mehrfamilienhäuser vom Eigentümer noch nicht mit Warmwasserzählern ausgestattet wurden, ist die Umrüstung spätestens ab diesem Zeitpunkt Pflicht.

Denn die Heizkostenverordnung schreibt die verbrauchsabhängige Abrechnung von Warmwasser- und Heizkosten vor (§§ 12, 5 HeizkostenVO). Wird das nicht beherzigt, kann der Mieter die Abrechnung schon deswegen pauschal um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO). Das war eigentlich schon immer so, nur kann bis jetzt noch auf der Grundlage alter Messeinrichtungen gearbeitet werden (§ 12 Abs. 2, 5 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO). So kann jetzt noch eine taugliche Abrechnungsgrundlage nach der Ermittlung des Warmwasserverbrauchs durch Messeinrichtungen erfolgen, die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs verbaut wurden. Für bereits vorhandene sonstige Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gilt als Stichtag der 1. Juli 1981 (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenVO). Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 ist der Stichtag "1. August 1984" maßgebend.

Abrechnungen auf dieser Grundlage funktionieren aber ohne Kürzungsrecht des Mieters (§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO) nur noch bis zum Jahresende (31. Dezember 2013). Denn die energetische Gebäudesanierung verlangt, dass Verbräuche und anfallende Kosten exakt ermittelt werden. Deshalb müssen ab dem 1. Januar 2014 Warmwasserzähler eingebaut sein, die exakt den Zulauf und auch den Ablauf von Warmwasser dokumentieren. § 5 Abs. 1 S. 2 HeizkostenVO wörtlich: „Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.“

Gründe der neuen Vorschrift:
Durch die bessere Isolierung der Häuser, wird ein immer größerer Teil der Heizenergie nicht für die Raumwärme, sondern für die Warmwassererzeugung verwendet. Da die neuen Wärmezähler die Wassermenge sowohl beim Ein- als auch beim Abfluss aus der Wohnung messen, lässt sich die Wärmeabgabe in Kilowattstunden für jede Wohnung belegen. Dies ermöglicht eine genauere und somit gerechtere Umlage als mit der jetzigen pauschalen Abrechnung. Der Vermieter kann sich von der Pflicht der Umrüstung befreien lassen, allerdings nur wenn die Erfassung mit einem unzumutbar hohen Aufwand bzw. sehr hohen Kosten verbunden ist. Der Mieter muss die Ausstattung der Wohnung mit den neuen Zählern dulden. Falls bis Ende Ende 2013 keine Zähler installiert wurden, kann der Mieter 15 Prozent der Heizkostenabrechnung abziehen. Übrigens: Die Vorstellungen der Europäischen Union, den Wasserverbrauch durch Begrenzungen in den Zapfstellen noch stärker zu reglementieren, sind bisher nicht Realität.

Quelle: Haus&Grund Eigentümerschutz-Gemeinschaft